主题：四大方面教你商业地产的问题

  1、什么是售后返租

售后返租：是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给者，随后开发商返租者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

3、售后返租中的法律关系

售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种：

1）、房屋买卖合同关系

开发商将商业地产分割为小单元对外出售，者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。

2）、房屋租赁合同关系

开发商在者购买商业地产后，自行或指定另外的经营管理公司与者签订租赁合同，约定者将所购买的商业地产出租给开发商或经营管理公司。开发商或经营管理公司通过返租的方式从者手上获得商业地产的整体承租权，并对外进行商业经营。

3）、委托经营关系

开发商或者经营管理公司也可能视项目实际情况采取委托经营的方式，即者与开发商或经营管理公司签订委托经营合同，由者授权委托开发商或经营管理公司经营商业地产。

4）、担保合同关系

有些开发商为增强商业地产吸引力，打消者对经营风险的疑虑，增强者的信心，往往会寻找专业担保公司或者银行介入，为者的提供担保，实际上这也是开发商的营销手段之一。

5）、转租合同关系

开发商或经营管理公司在获得者购买的商业地产的使用权后，通常会对外进行统一招商，通过转租商业地产的方式引进商家的进驻，因此，商业地产实际经营者与开发商或经营管理公司之间又构成转租合同法律关系。

6）、其他法律关系

售后返租中还存在其他的法律关系，如物业服务合同关系、开发商与经营管理公司之间的委托关系、承包经营等。

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4、售后返租的法律风险

售后返租的外表看起来地光鲜和诱惑，开发商向者用承诺画出一个固定收取高额回报、不存在任何风险。很多者都放松了警惕，心甘情愿地掏出大额资金，却忽略了潜在的风险。通过对售后返租失败案例进行分析，笔者总结出以下重要法律风险。

（1）购房与租赁分开，开发商向者转嫁经营风险

实践中开发商多将购房与返租剥离。开发商一般通过如下两种方式进行剥离：一是者与开发商签订房屋买卖合同，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务；二是开发商在其与者之间同时建立房屋买卖合同和委托经营双重合同关系。开发商与者签订房屋买卖合同的同时,也可以与者再签订委托经营合同，即人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。

上述两种方式无论选择哪一种，开发商的目的都在于在开发商与者的之间设立防火墙。一旦出现违约风险，开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。而在委托经营模式下，开发商只是受者委托经营商业地产，而从法律的角度而言，委托的法律后果归于委托人，因此，如果商业地产经营不善，导致者落空，该后果也只能由委托人及者自行承担。

综上分析，两种模式本质上都是开发商坐收者的后就将经营风险甩手转嫁给了者，在经营不善时，要么是所谓的经营管理公司承担责任，要么是者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。实践中更有开发商在收取巨额房款后，携款潜逃的实例，留下一栋栋的烂尾工程和黯自神伤的者。